Legalizarea și autentificarea contractelor în fața notarului, asigură legalitatea și respectarea ordinii în orice comunitate. De aceea această parte a activității unui notar sau a unei societăți notariale este una vitală pentru bunul mers al societății.
Definiție: Contractul este, conform art 1166 din Codul Civil, un acord de voinţe dintre două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic între acestea.
Va vom prezenta mai jos cele mai frecvente tipuri de contracte ce se încheie la notar și considerații legale pentru fiecare tip de contract.
Tipuri de contracte:
Contract de vânzare-cumpărare imobil
Precontract, antecontract de vânzare cumpărare
Contract de credit (împrumut) cu ipotecă sau gaj
Contract de vânzare-cumpărare imobil
Vânzarea unui imobil trebuie sa fie facuta în baza unui contract prin care o persoană transmite alteia proprietatea unui teren, apartament, casă etc., în schimbul unui preț convenit de ambele părți.
Acte necesare contract vânzare-cumpărare imobil
- actele de identitate ale părţilor (vânzător și cumpărător);
- actele de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzacţiei (după caz: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
- certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către instituțiile statului. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv;
- documentaţia cadastrală (fişa bunului imobil, plan de amplasament, plan releveu, încheiere de intabulare etc.);
- extrasul de carte funciară care se obţine prin intermediul biroului notarial şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
- certificatul de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat;
- în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care să arate situația datoriilor față de asociație (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.);
- ultima factură și chitanță privind plata la zi a utilităţilor aferente imobilului.
Acte necesare de vânzare-cumpărare pentru persoane juridice:
- certificat de atestare fiscală a persoanei juridice valabil, eliberat de ANAF;
- certificatul de înregistrare la Registrul Comerţului sau actul în baza caruia îsi desfăşoară activitatea persoana juridică;
- certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comertului (pentru societăţi comerciale). În lipsa certificatului constator, biroul notarial poate elibera, contracost, un extras prin serviciul RECOM Online;
- împuternicire (delegaţie, hotărâre A.G.A) pentru reprezentantul persoanei juridice la încheierea actului (dacă este cazul).
- hotărâre A.G.A din care să rezulte acordul asociaților cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societății.
Observații:
- Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs. Recomandarea noastra este ca certificatul fiscal sa fie scos la începutul lunii. Pentru imobilele în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a acestuia, astfel încât la înstrăinarea întregului bun sunt necesare certificate de atestare fiscală pentru toți coproprietarii, pentru cota deţinută de fiecare dintre ei
- Vânzarea se poate realiza doar dacă imobilul are cadastru și intabulare. Dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, contactați un expert cadastral autorizat pentru realizarea demersurilor necesare;
- Pentru a vinde un bun moștenit, este necesar să dezbateți mai întâi succesiunea la notariat pentru a obține certificatul de moștenitor care se va intabula și în cartea funciară.
- Adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari sau, după caz, datoriile față de asociație, eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari.
- În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea apartamentului se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător, potirivit art. 20 din Legea nr. 230/2007 privind asociațiile de proprietari
Costuri si taxe notariale ale contractului de vânzare-cumparare imobil
Onorariul minim care poate fi perceput de biroul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare este reglementat de ANEXA Nr. 2 la Ordinul Ministerului Justiției Nr. 46/C/2011 al privind normele privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici.
Onorariul notarial perceput pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare se calculează gradual, pe tranşe, în funcţie de valoarea bunului care face obiectul vânzării.
În cazul vânzării încheiate prin programul Prima Casă, onorariul notarial de autentificare a contractului se reduce cu 30%.
Mai jos indică tranşele la care trebuie raportată valoarea bunului pentru a calcula onorariul de autentificare, cât şi cotele procentuale care alcătuiesc onorariul notarial final şi ce reprezintă acestea.
Valoarea imobilului vândut Formulă de calcul onorariu notarial
până la 15.000 lei 2,2%, dar nu mai puţin de 150 lei
intre15.001 lei si 30.000 lei 330 lei + 1,6% pentru suma care depăşeşte 15.001 lei
intre 30.001 lei si 60.000 lei 580 lei + 1,3% pentru suma care depăşeşte 30.001 iei
intre 60.001 lei si 300.000 lei 970 lei + 0,9% pentru suma care depăşeşte 60.001 lei
intre 300.001 lei si 600.000 lei 3.130 lei + 0,65% pentru suma care depăşeşte 300.001 lei
peste 600.001 lei 5.080 lei + 0,44% pentru suma care depăşeşte 600.001 lei
Impozitul datorat Statului
Notarul public are obligaţia legală să încaseze pentru Stat şi impozitul pe vânzare. Impozitul pe care vânzătorul îl datorează Statului pentru vânzarea oricărui fel de construcţie cu sau fără teren se calculează astfel:
- dacă imobilul este dobândit într-un termen de până la 3 ani inclusiv:
- 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.
- dacă vânzătorul deţine imobilul de mai mult de 3 ani:
- 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.
Taxe Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI)
1. Taxa pentru extrasul de carte funciară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare
Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de vânzare a unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciară emis stict în acest scop de Biroul de Carte Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sau , după caz, a certificatul de sarcini.
Taxa percepută de ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare este:
- 40 de lei, în regim normal – se eliberează în două zile (termen de recomandare) şi
- 200 de lei, în regim de urgenţă (1 zi)
2. Tariful ANCPI-OCPI pentru întabulare
După finalizarea contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate al noului proprietar va trebui întabulat în cartea funciară.
Tariful perceput de ANCPI pentru această operaţiune este prevăzut de ANEXA nr. 1 din Ordinul 39/2009 privind tarifele şi taxele ANCPI/OCPI şi a altor unităţi subordonate şi reprezintă un procent de 0,15% din preţul vânzării.
Antecontract vânzare-cumpărare precontract
Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil sau precontractul, numit și promisiune de vânzare-cumpărare, este un act încheiat la notariat în formă autentică prin care proprietarul unui imobil se obligă faţă de o altă persoană să i-l vândă acesteia în viitor. Antecontractul se poate încheia la orice notar public din România, indiferent de localizarea imobilului sau de domiciliul părților.
Acte necesare la notariat pentru antecontract
- actele de identitate ale părţilor;
- acte de proprietate – contract de vânzare-cumparare, proces verbal de predare-primire, hotărâre judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.;
- pentru imobilele înscrise în cartea funciară: documentaţia cadastrală (fişa bunului imobil, plan de amplasament, plan releveu, încheiere de intabulare etc.);
- extras de carte funciară pentru informare – va fi obținut de către biroul nostru notaria
Modele de antecontract
- Antecontract Prima Casă;
- Antecontract vânzare-cumpărare apartament;
- Antecontract (promisiune) vânzare-cumpărare teren cu construcţie (casă);
- Descarcă model antecontract vânzare-cumpărare.
Contractul de donație
Donaţia reprezinta un contract prin care o persoană, numită donator, transmite în mod gratuit şi, de regulă, irevocabil, dreptul de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil către o altă persoană, numită donatar, care îl acceptă.
Donaţia este un contract cu titlu gratuit pentru că una dintre părţi urmăreşte să procure celeilalte părţi un beneficiu, fără a obţine în schimb vreun avantaj. De asemenea, donaţia este şi irevocabilă în baza principiului reglementat de Art. 985 din noul Cod Civil. O excepţie de la acest principiu este donaţia încheiată între soţi care poate fi revocată, însă numai în timpul căsătoriei.
Potrivit art. 1011 din noul Cod Civil, donaţia se încheie prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute. Prin urmare, pentru a fi valabil, atât actul de donaţie a unui bun imobil (casă, apartament, teren etc.), cât şi a unui bun mobil (automobil, bani etc.) se încheie în formă autentică, la notarul public.
Contractul de schimb imobiliar
Contractul de schimb este definit in noul cod civil, în cadrul Art. 1763, ca fiind acel act prin care fiecare dintre părţi transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul.
Schimbul nu poate fi considerat o varietate de vânzare şi nici o dublă vânzare însoţită de compensarea preţurilor, deoarece înstrăinarea nu se face pentru preţ, ci pentru un alt lucru.
De aceea, vânzarea-cumpărare şi schimbul rămân contracte speciale distincte, chiar dacă există multe asemănări între ele (de exemplu, ambele sunt, în principiu, consensuale, cu titlu oneros, comutative, translative de proprietate).
Acte necesare in contractul de schimb de apartament, teren sau alt bun imobil
- actele de identitate ale părţilor;
- actele de proprietate ale imobilelor ce fac obiectul schimbului (după caz: contract de vanzare-cumparare, de donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
- certificate fiscale pe numele proprietarilor, eliberate de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarii-coschimbaşi au achitat la zi datoriile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs.
- documentaţia cadastrală a bunurilor imobile (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmite de un expert cadastral autorizat;
- extrasele de carte funciară, care se obţin prin intermediul biroului notarial şi sunt valabile 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
- în cazul schimbului de apartamente: adeverinţe eliberate de asociaţiile de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.). Adeverinţele nu sunt necesare în cazul în care coschimbaşii consimt să preia eventualele debite existente.
Contract de partaj
Contractul notarial de partaj sau ieșire din indiviziune este un act juridic prin care se pune capăt stării de proprietate comună. Copartajanții împart în mod material bunul sau bunurile deținute în comun.
Partajul se poate realiza la notariat atunci când coproprietarii se înţeleg asupra cotei-părţi ce va reveni fiecăruia. După realizarea actului de partaj, fiecare parte devine proprietară exclusivă asupra unei părţi determinate sau asupra unui bun dintre cele care au format obiectul coproprietăţii.
Contractul de partaj notarial se poate realiza în câteva zile, spre deosebire de partajul în instanță, și cuprinde următoarele etape:
1. Părțile se prezinta la notariat pentru a depune actele necesare (vedeți rubrica de mai jos) și completează cererea de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare;
2. În 2-3 zile, după ce biroul notarial obține extrasul de carte funciară de la OCPI, părtile pot veni la notariat pentru semnarea contractului.
3. Notarul public înscrie contractul de partaj în cartea funciară în aceeași zi sau în ziua următoare autentificării contractului.
Acte necesare contract partaj bun imobil
- acte de identitate părţi;
- actele de proprietate ale imobilului de partajat (după caz: contract vânzare-cumpărare, donaţie, certificat de moştenitor, sentinţă/decizie civilă definitivă, proces-verbal de predare-primire, titlu de proprietate, etc.);
- certificate fiscale pe numele fiecărui coproprietar, eliberate de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că sunteți la zi cu plăţile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care plătiți impozitul anual pentru imobil. Certificatul fiscal este valabil până la sfârşitul lunii în curs și se poate obține și prin notariat;
- documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmită de un expert cadastral autorizat;
- extrasul de carte funciară se obţine prin biroul notarial şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
- pentru apartamente – adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarii sunt la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.).
- în cazul imobilelor dobândite prin credit bancar – acordul scris al băncii cu privire la încheierea partajului;
- în cazul terenurilor – certificat de urbanism.
Act de dezmembrare sau dezlipire a unui imobil
Actul de dezlipire presupune:
- întocmirea documentaţiei cadastrale de către un expert cadastrist pentru fiecare din imobilele care rezultă în urma dezlipirii (latura tehnică) şi
- încheierea unui act notarial de dezmembrare la notarul public (latura juridică).
Dezlipirea unui imobil este reglementată de art. 879 alin. 2 din Noul Cod Civil care prevede că “imobilul înscris în cartea funciară se modifică şi prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia”.
De asemenea, operaţiunea de modificare, prin dezlipire, a imobilului înscris în cartea funciară, are doar caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate (art. 879 alin 5. din Noul Cod Civil). Pe cale de consecinţă, pentru această operaţiune părţile nu datorează statului impozit pe transferul proprietăţii.
Imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri (art. 880 alin 1. Noul Cod Civil).
Dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.
În cartea funciară nu se vor mai efectua operaţiuni de reînscriere a imobilelor, ci în toate cazurile se vor deschide cărţi funciare noi pentru toate imobilele create ca urmare a operaţiunilor de alipire sau dezlipire. (Se va avea în vedere şi abrogarea art. 43 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, prevăzută de art. 87 pct. 6 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.)
Contract de închiriere
Contractul de închiriere, numit și contract de locațiune, este înscrisul prin care o persoană se obligă să-i asigure alteia folosinţa temporară, totală sau parţială a unei suprafeţe locative în schimbul unei sume de bani (chiria).
Forma. Contractul de locațiune sau inchiriere se poate încheia în mod valabil atât sub semnătură privată (“de mână”), cât și în formă autentică, la notariat, caz în care constituie titlu executoriu cu privire la plata chiriei (găsiți mai jos și alte avantaje ale formei notariale). Contractul se poate autentifica la orice notar public din România, indiferent de localizarea imobilului de închiriat sau a domiciliului părților.
Regim fiscal. Contractul de închiriere se înregistrează la organele fiscale teritoriale şi trebuie să cuprindă în mod obligatoriu date precum valoarea chiriei lunare, locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor.
Durata contractului de închiriere nu poate fi mai mare de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
Cadrul legal cu privire la închirierea sau locațiunea bunurilor mobile sau imobile îl reprezintă art. 1777 și următoarele din Noul Cod Civil.
Acte necesare la notariat
- actele de identitatele ale părților (proprietar și chiriaș);
- certificat de căsătorie proprietari (dacă este cazul);
- actul de proprietate al bunului de închiriat;
- dacă imobilul este intabulat, documentația cadastrală și încheierea de înscriere în cartea funciară;
- extras de carte funciară pentru informare (se poate obține prin intermediul biroului notarial);
- certificat de performanță energetică.
Contract de Comodat Auto
Prin contractul de comodat auto sau împrumutul de folosinţă al unei maşini, proprietarul autovehiculului (comodantul), oferă gratuit, spre folosinţă temporară sau permanentă, unei alte persoane (comodatarul), automobilul în cauză, cu obligaţia celei din urmă sa-l restituie în natură, în individualitatea sa.
Important de stiut că prin contractul de comodat nu se transmite proprietatea autoturismului, ci doar folosinţa.
Contractul de comodat este singura posibilitate prin care se poate împrumuta gratuit folosința unui autoturism. În prezent, folosința autoturismului nu mai poate fi cedată prin procură astfel cum se proceda în trecut, înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod Civil.