Un termen des întâlnit în actele întocmite de un notar sau avocat este uzufructul viager. Pentru specialiștii în drept, notari, avocați, consilieri juridici, termenul este cunoscut și la îndemana în timp ce pentru clienții unui notariat sau cabinet de avocatură poate fi un termen tehnic mai greu de înțeles.
În articolul urmator vom încerca să explicăm pentru publicul larg termenul de uzufruct viager, implicațiile sale în actele și documentele întocmite de un notar. Vom încerca să ne facem înțeleși pentru un public mai puțin specializat în termeni de drept și juridici și vom exemplifica cele mai frecvente cazuri de contracte și acte în care apare dreptul de uzufructul viager
CUPRINS
- Ce este uzufructul viager?
- Acte juridice intocmite de notar in care apare dreptul de uzufruct
- Încetarea dreptului de uzufruct viager
- Înstrăinarea unui bun imobil (casa, apartament, teren) cu uzufruct viager
- INFORMATII UTILE LEGATE DE DREPTUL DE UZUFRUCT
Ce este uzufructul viager?
Conform dexonline uzufructul este:
Drept acordat unei persoane de a se folosi pe deplin de un bun care aparține altei persoane și pe care trebuie să-l restituie la încetarea acestui drept.
O definiție mai completă este dată de Micul Dicționar Academic ediția 2010:
Drept acordat unei persoane de a se folosi pe deplin de un bun care este proprietatea altei persoane, cu obligația de a conserva substanța bunului și de a-l restitui la încetarea acestui drept.
Conservarea substanței unui bun se referă la menținerea bunului în starea în care a fost primit, fără a putea fi distrus, înstrăinat sau modificată funcționalitatea și rolul acestuia.
De menționat totuși că în anumite cazuri substanța unui bun se poate diminua odată cu folosirea acestuia dar nu peste limita la care bunul nu mai poate fi folosit pentru rolul pentru care a fost destinat.
Exemplu: În cazul folosirii unei păduri cu drept de uzufruct scăderea numarului copacilor prin operațiuni de îndepărtare a celor bolnavi sau pur și simplu prin exploatare judicioasă duce la scăderea substanței, copacii în cazul nostru, dar exploatarea ar trebui să fie până la limite stabilite astfel încât pădurea să rămână totuși pădure.
Potrivit articolului 703 Cod civil, uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanța.
Dreptul de uzufruct este viager atunci când este constituit pe toată durata vieții uzufructuarului (beneficiarul dreptului de uzufruct), persoană fizică.
Dacă uzufructuarul este o persoană juridică, dreptul de uzufruct se poate constitui pentru o durată de cel mult 30 de ani.
Dreptul de uzufruct semnifică cedarea temporară a folosinței bunului și a culegerii fructelor acestuia. După moartea titularului dreptului de uzufruct, proprietarul redobândește dreptul de proprietate reîntregit asupra bunului.
Prin fructele bunului, ca obiectul al dreptului de uzufruct, se înțeleg venituri, bunuri, drepturi ce izvorăsc din exploatarea sau folosirea bunului în cauza fără a-i diminua substanța sau pe care bunul le genereaza în mod natural.
Fructele pot fi :
- fructe civile: chiria unui imobil, de exemplu,
- fructe industriale Ex: produsele obținute în urma folosirii unei bun, cultivarea unui teren
- fructe naturale. Ex: cosirea ierbii ce crește natural pe un teren
Acte juridice întocmite de notar în care apare dreptul de uzufruct
1.Contract de întreținere cu uzufruct viager
Contractul de întreținere cu uzufruct viager este un document des întalnit în cabinetul notarial și drept urmare am descis să îl explicam în detaliu în acest articol.
Contractul de întreținere cu uzufruct viager este acel contract în temeiul căruia, în schimbul întreținerii și îngrijirii pe toată durata vieții sale, creditorul transmite debitorului dreptul de nudă proprietate asupra unui bun (de regulă imobil – casă sau apartament) și își rezervă dreptul de uzufruct asupra acestuia, adică dreptul de a folosi și de a culege fructele bunului respectiv.
Prin nudă proprietate se înțelege acel drept de proprietate incomplet, care a suferit o restrângere temporară a atributelor sale datorită faptului că uzufructuarul este cel beneficiază de dreptul de a folosi și de a dobândi fructele bunului ce face obiectul contractului de întreținere.
În cazul în care uzufructuarul moare cel care a avut calitatea de nud proprietar dobândește dreptul de proprietate reîntregit asupra bunului ce a constituit obiectul contractului de întreținere, devenind proprietarul bunului.
O situatie des întâlnită în cazul contractului de întreținere cu uzufruct viager o reprezintă atacarea acestui contract de către terțe persoane sau a uneia dintre părți:
Condițiile atacării contractului de întreținere cu uzufruct viager:
- consimțământul părților nu este exprimat în cunoștință de cauză (nu provine de la o persoană cu discernământ), nu este serios (adică exprimat cu intenția de a produce efecte juridice) sau nu este liber, adică este viciat.
De exemplu dacă, contractul de întreținere cu uzufruct a fost făcut prin forțarea uneia dintre părți, intimidare sau chiar violența, prin inducerea în eroare, păcălire, mijloace frauduloase numite în drept și dol.
- părțile nu au capacitatea de exercițiu necesară pentru a încheia contractul. Fiind un act de dispoziție, pentru încheierea valabilă a contractului de întreținere părțile trebuie să aibă capacitate de exercițiu deplină (să aibă 18 ani împliniți și să nu beneficieze de o măsura de ocrotire – consiliere judiciară sau tutelă specială);
- obiectul contractului sau obiectul obligației nu sunt determinate ori determinabile; Ex: Obligațiile de întretinere sunt mentionate vag sau obiectul nu poate fi identificat.
- scopul contractului este ilicit sau imoral
- contractul de întreținere nu este încheiat în formă autentică in fata unui notar, condiție expres prevăzută de lege pentru încheierea sa valabilă.
- când comportamentul uneia dintre părți face imposibilă executarea contractului în condiții conforme cu bunele moravuri
- debitorul nu își execute obligația de întreținere, fără justificare;
- la cererea nudului proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de folosința bunului, aduce stricăciuni acestuia sau îl lasă să se degradeze.
- debitorul nu depune garanția promisă pentru garantarea executării obligațiilor sale contractuale, în cazul în care o garanție a fost stipulată în contract.
Pentru a fi evitate situațiile de mai sus Gorun și Asociații recomandă redactarea și semnarea unui contract de întreținere cu uzufruct viager în fața unui notar. De altfel un contract de aceasta natură nu este valabil dacă aceasta condiție nu este îndeplinită.
2. Contract de donație cu uzufruct viager
Contractul de donație cu uzufruct viager reprezintă acordul de voință prin care o parte (donatorul – cel care face donația) transmite dreptul de proprietate asupra unui anumit bun în favoarea celeilalte părți (donatarul – care este beneficiarul donației), dar își menține dreptul de uzufruct asupra bunului pe toată durata vieții sale.
Termenul de „viager” se refera la faptul că donatorul păstrează dreptul de a utiliza bunul donat și de a se bucura de fructele acestuia pe întreaga durată a vieții sale, chiar dacă a transmis donatarului dreptul de nudă proprietate asupra bunului.
Donatarul dobândește dreptul de proprietate reîntregit asupra bunului doar la momentul decesului donatorului (moment la care încetează dreptul de uzufruct).
Condiții de încetare a unui contract de donație cu uzufruct viager:
- în caz de ingratitudine. Dacă donatarul a săvârșit acte de ingratitudine față de donator, atunci donatorul ar putea solicita anularea donației cu uzufruct viager. Exemplu de acte de ingratitudine: acte grave precum vătămarea corporală, violenta, privarea de libertate
- în caz de neîndeplinire a obligatiilor stipulate în contractul de donație cu uzufruct viager poate atrage anularea acestuia.
- la cererea nudului proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de folosința bunului, aduce stricăciuni acestuia sau îl lasă să se degradeze.
- în caz de nerespectare a clauzei de inalienabilitate instituite în vederea păstrării calității de nud proprietar de către donatar poate atrage revocarea donației; cu alte cuvinte atunci când se donează spre exemplu un apartament se poate stipula o clauză conform căreia cel ce primește donația apartamentului adică cel gratificat să nu poată înstrăina (vinde) nuda proprietate, apartamentul, o anumită perioadă de timp, spre exemplu, pe toată durata vieții uzufructuarului, dar care să nu depășească 49 de ani.
Notarul public trebuie să pună în vederea părților care este termenul maxim al întinderii clauzei de inalienabilitate, adică 49 de ani, și necesitatea existenței a două condiții: interes serios și legitim.
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract, atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia în considerarea respectivei clauze.
3. Testament cu uzufruct viager
Prin testament proprietarul unui bun poate stabili că o anumită persoană va dobândi dreptul de uzufruct viager asupra bunului său (de obicei, un imobil) după deces.
Testatorul (persoana care lasa bunul prin testament) poate recurge la această soluție în cazul în care dorește să ofere dreptul de folosință și dreptul de a culege fructele bunului unei anumite persoane, pe toată durata vieții acesteia.
La momentul expirării dreptului de uzufruct viager, bunul revine moștenitorilor proprietarului, sau, în funcție de prevederile testamentului, poate fi transmis altor persoane sau entități.
Atacarea testamentului cu uzufruct viager se face prin căile și în condițiile legii.
Foarte des se întâlnește în practica notarială acest tip de testament, pentru soții care nu au copii. Ei sunt îndrumați să își testeze reciproc uzufructul viager pentru partea de imobil pe care o dețin în vederea protejării celuilalt soț.
Încetarea dreptului de uzufruct viager
Încetarea dreptului de uzufruct viager intervine când una din condițiile de mai jos sunt îndeplinite:
- prin decesul uzufructuarului sau, după caz, încetarea personalității juridice;
- ajungerea la termen (când dreptul de uzufruct a fost constituit pentru o anumită durată);
- consolidare (când calitatea de nud proprietar și uzufructuar se întrunesc în aceeași persoană);
- renunțarea la uzufruct (printr-o declarație autentică notarială dată de către uzufructuar);
- neutilizarea timp de 10 ani sau timp de 2 ani în cazul uzufructului unei creanțe;
- la cererea nudului proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de folosința bunului, aduce stricăciuni acestuia sau îl lasă să se degradeze;
- caz fortuit: când bunul e distrus în integralitate din cauza producerii unui eveniment ce nu putea fi prevăzut sau împiedicat (calamități naturale: cutremur, inundații, alunecări de teren).
Înstrăinarea unui imobil ( casă, apartament, teren) cu uzufruct viager
O întrebare pe care o primim destul de des la cabinetul notarial este dacă se poate vinde un apartament cu uzufruct viager.
Vânzarea de către nudul proprietar a unui apartament asupra căruia a fost constituit un drept de uzufruct viager este posibilă, chiar fără consimțământul uzufructuarului.
Totuși procesul de vânzare trebuie să îndeplinească câteva condiții iar acest proces este mai complex decât vânzarea obișnuită a unui apartament.
Condiții de vânzare a unui apartament cu uzufruct viager:
- Informarea cumpărătorului: Cumpărătorul trebuie să fie informat în mod clar cu privire la existența dreptului de uzufruct asupra apartamentului.
- Menționarea dreptului de uzufruct în actul de vâzare cumparare
- Pentru ca tranzacție să fie legală este recomandabil să apelezi la un notar cu experiență în astfel de tranzacții.
Echipa Gorun si Asociatii are o vasta experiența în încheierea diferitelor tipuri de contracte și acte ce implica dreptul de uzufruct viager.
Daca aveți nevoie de un astfel de contract apelați la echipa noastră cu o programare online AICI.
INFORMAȚII UTILE LEGATE DE DREPTUL DE UZUFRUCT
Pentru că ne dorim ca publicul nostru, clienții și comunitatea din Cluj să fie cât mai bine informată iată mai jos câteva informații utile legate de dreptul de uzufruct viager:
- Dacă NU este prevăzut în contract o durată pentru care se constituie dreptul de uzufruct în cazul persoanei fizice atunci se prezumă a fi viager.
- În cazul în care uzufructuarul abuzează de folosința bunului, aduce stricăciuni acestuia sau îl lasă să se degradeze, proprietarul care a constituit dreptul de uzufruct poate cere încetarea acestui drept. ATENTIE!: Pentru încetarea dreptului de uzufruct trebuie deschisă o acțiune în instanță.
- Obligațiile proprietarului care a constituit un drept de uzufruct:
- obligația de a NU împiedica sau stânjeni în vreun fel exercițiul dreptului de uzufruct
- obligația de a suporta cheltuielile și sarcinile proprietății
- obligația de garanție contra evicțiunii în anumite condiții
- obligația de a efectua reparații mari Ex: înlocuirea rețelei electrice la un imobil sau lucrări de consolidare
- Drepturi și obligații ale beneficiarului unui drept de uzufruct:
- Dreptul de a solicita intrarea în posesie a bunului ce face obiectul dreptului de uzufruct
- Să respecte destinația bunului dată de către persoana ce a constituit uzufructul. Nu poate schimba destinația unui apartament de locuit în spațiu comericial. Totuși exista și excepții.
- În cazul în care se aduc prejudicii bunului, va trebui să despagubească proprietarul care a instituit dreptul de uzufruct
- Poate inchiria sau arenda bunul și încasa veniturile din această activitate
- NU poate solicita despagubiri la finalul contractului pentru lucrări de îmbunătățire a bunului chiar daca acestea i-au mărit valoarea.
- dreptul de a greva cu ipotecă bunul obiect al uzufructului
- dacă nu există o clauza contrară, va trebui să constitui o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale
- NU are obligația de a reconstrui ceea ce s-a stricat din cauza vechimii ori dintr-un caz fortuit (calamități naturale: cutremur, inundații)
În cazul în care doriți să întocmiți un contract ce are ca obiect dreptul de uzufruct viager, Echipa Gorun si Asociații va sta la dispozitie cu specialisti , notari in Cluj, cu peste 20 de ani experienta în întocmirea și legalizarea acestor tipuri de documente.
Nu ezitați să faceți o programare online AICI. E mai simplu și mai rapid!